关于加强行政监管，规范小区物业管理的提案

　　序号：3880

　　提案内容：随着物业管理在城市管理中的地位与作用日益突显，在具体发展过程中，小区物业管理也暴露出很多不足，最后都造成业主对物业管理不满拒绝交费。业主与物业公司的矛盾主要来自以下几点：一开发建设遗留问题，造成物业纠纷。在众多物业管理纠纷中，也有是由开发建设遗留问题引起的。对房屋及附属设备质量等问题，大多数开发企业采取能省就省的策略，致使工程完工开发企业撤走后，问题都甩给了物业而物业又将责任推给开发商，如：房屋漏水、绿化不足、下水道堵塞等问题，再加上好多小区是回迁安置小区，物业维修金又无法落实，同时这种推诿也给业主带来了无休止的纠结。二物业管理的整体服务水平有待提高。目前我县物业管理队伍的总体素质偏低，用工年龄偏大，物业管理普遍带有传统管理的痕迹，“管”的特征比较明显，重收费、轻经营、轻服务，如安保措施不到位，任由社会闲杂人员出入小区；对小区内乱停车、环境卫生脏乱差等置之不理或相互推诿；对小区公共设施损坏维修不及时，甚至无人问津。而且时有物业从业人员处理问题简单、粗暴，经常与业主产生摩擦。三小区物业费收缴困难拖欠、不缴现象突出，物业公司举步维艰。我县大多数小区业主尚未真正树立“花钱买服务”的意识。业主群体庞大且分散，素质、想法与做法参差不齐，一些业主我行我素，不愿自觉接受物业公司的管理。另一些业主一旦对服务不满意就拒交物业费。更多的业主将自己当成旁观者不习惯于表达自己的意愿而就是怀着从众心理，观望事态发展不主动交费，由此造成欠费之风。纠纷由此产生。

　　具体建议：为了改进物业管理现状提高服务质量，建议如下：一积极解决开发建设遗留问题。居住小区开发建设遗留问题就是产生物业纠纷的主要原因之一。建议对存在物业纠纷的小区开发建设遗留问题进行普查，重点针对存在物业纠纷小区的房屋质量、配套设施、权属界定及规划变更、合同规范等问题，有针对性地提出解决措施，为物业管理打好坚实的基础。同时，房屋公共维修基金审批手续较繁琐，县委、县政府应给予政策支持，及时发挥其维护、修缮的作用。二着力解决收费难问题。一要规范物业管理自身的收费行为，加强自律，树立“诚信企业”的良好形象；二要增加资金使用的透明度向居民公布服务标准收费范围、价格，让业主明明白白消费；三要加强物管企业内部管理，严把用人关口，尽量选聘素质高、责任心强，会操作相关设备的人员充实到物业队伍中，提高服务质量，加强从业人员的岗位技能、职业道德、服务意识等方面的培训，做到礼貌服务、微笑服务，让业主享受到“质价相符”的服务；四要做好宣传工作，让业主懂得交纳物管费就是应尽的义务，权利义务是一致的。三规范物业管理，严格市场监管。一是规范小区接撤管理制度。明确物业项目交接时的查验制度，交接各方要严格按照法律相关规定进行交接。二是切实加强对物业管理的指导与监管。相关部门应根据物业管理公司服务能力与既往服务水平，严格物业管理准入机制，加大巡查力度，建立企业信用档案。主管部门要出台对物业公司的具体考核监督办法，促进物业公司运作的规范化、公开化、社会化。三是畅通投诉渠道建立纠纷调解机制。形成政府部门、物业管理企业、业主委员会、社区等多元化协调解决物业管理纠纷的机制。针对不同类型的纠纷，设立不同的调解路径为居民提供便捷周到的法律服务，对居民、业主之间的物业管理纠纷进行调解，及时化解矛盾，维护社会稳定。